土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。面对土地增值税清算，房地产企业怎么办?对此，笔者梳理了土地增值税清算应关注的政策重点，以飨读者。
应进行土地增值税清算的情况
根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的。该规定可用下列公示表示：(已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积)÷总可售建筑面积≥85%。(2)取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。
清算单位及清算主体
(一)关于清算单位确认问题
1.对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。
2.对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：(1)同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。(2)同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
3.对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位;但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
(二)合作开发的房地产项目中清算项目的主体确定
企业(出地方)取得国有土地使用权后，联合其他单位(出资方)一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票;对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分配开发产品的市场公允价值加减其他补价。
来源：
会计师事务所
