M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为：
借：银行存款 300000000
贷：预收账款——S项目——第1期 300000000
2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。
2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本：
借：预收账款——S项目——第1期 300000000
贷：主营业务收入——S项目——第1期 300000000
借：主营业务成本——S项目——第1期 200000000
贷：开发产品——S项目——第1期 200000000
2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。
二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理
（一）营业税的处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第五条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税，应纳营业税＝收到的预收款项×5％，会计分录为：借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目，同时计算城建税及教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交城建税”、“应交税费——应交教育费附加”科目。承上例，2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为：
借：营业税金及附加 16500000
贷：应交税费——应交营业税 15000000
——应交城建税 1050000
——应交教育费附加 450000
2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。
（二）土地增值税的处理
根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20％扣除。
