一、房地产信托的产生与发展
(一)房地产信托的产生与发展
房地产业是国民经济中的支柱产业，它带动了包括建筑、建材、冶金等50多个相关部门的发展，对整个国家经济具有举足轻重的作用。房地产业属于资金密集型产业，资金一次性的高投入、回收周期长以及风险大成为了房地产业的三大特点，所以资金的供给对房地产业具有非常重要的导向作用。现阶段我国房地产融资的途径主要有两条：内部融资和外部融资。内部融资，主要是房地产业自有资金，包括房地产商的投入、近期内可回收的应收账款和向消费者收取的预付款。外部融资，又可以分为直接融资和间接融资。直接融资是直接从资本市场获取资金，包括发行股票、债券等，间接融资主要是指银行贷款。表面上看房地产业的融资是多渠道的，但是目前我国房地产业的融资基本上还是依靠银行贷款，据统计其中约有70%是直接或间接来源于商业银行。
但在后金融危机时代，自2009年下半年开始，伴随着房价的快速攀升，国家有关部门为了防范房地产泡沫，防止泡沫的破灭波及金融体系的健康安全，先后采取了多项政策措施来抑制银行过度的房地产信贷增长，从“国八条”、“国十条”到“新国十条”各种房地产调控政策不断出台，货币政策与限购政策的双重压力使房地产行业的热度不断降低，开发商的现金流压力逐渐增大，房地产业的资金链条明显被抽紧，融资成本不断攀升，这使得房地产商纷纷开始关注商业银行以外的融资渠道，而近年来经过清理整顿的信托投资公司也就成为房地产企业追逐的重要融资平台。据中国信托业协会已公布数据显示，2011年新增房地产信托规模2559亿元，这个数据较去年全年不到500亿元的规模暴增了数倍。据用益信托工作室的数据显示，2012年1月至6月，房地产信托产品在全部信托产品中仍然占较大的比重，共成立327款产品，融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。审计报告
(二)房地产信托的独特优势
房地产信托作为一种新兴的金融工具，既拓宽了房地产企业的融资渠道，又增加了可供投资者选择的金融产品种类，丰富完善了我国房地产投融资体系的层次。我国房地产业可以逐步借鉴这样的投融资工具，一方面解决融资难，另一方面也达到投资者和融资者双赢的局面。
具体而言，房地产信托相比于一般的融资方式，有着以下独特的优势：
1、相对银行贷款而言，房地产信托融资方式可降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资产结构;
2、信托可提供多种方式的资金供给，比银行单纯的贷款方式灵活。比如，可通过集合资金信托或单一资金信托方式接受委托资金，为房地产企业本身运营需求或具体房产项目发放信托贷款，也可以将委托人的资金直接以股权投资模式投入房地产项目和房地产企业，还可以用于实施滚动开发的房地产企业或项目，通过转让受益权达到募集资金的目的;
3、房地产信托未来的发展空间很大，特别是房地产信托投资资金((以下简称REITs)的推进。根据国务院办公厅下发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》(以下简称金融国30条，国办发〔2008〕126号)第十八条就明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。这样信托产品的流动性和证券化发展空间扩大，可在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新的投资产品，并在贷款证券化上做有效的尝试。
二、房地产信托中审计案例剖析
近期，在某集团负责人经济责任审计中发现，信托行业的监管漏洞在一定程度上削弱了国家对房地产的宏观调控力度，信托行业的制度缺陷致使业务流程和资金来源存在一定程度的操作风险和合规风险，信托受益的税收制度不完善和纳税环节的缺失，导致国家大量税收收入流失等一系列问题。
(一)政策漏洞削弱国家宏观调控力度
近年来，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产企业的银行融资受到较多限制，但监管部门对信托资金运用于房地产行业却没有有效的总量控制，致使很多房地产企业绕道信托，致使信托资金投入房地产行业的总体规模和占比呈不断上升趋势，这在一定程度上抵消了国家对房地产行业的宏观调控效果。据央行数据显示，2011年上半年，主要金融机构(含：农村合作金融机构、城市信用社、外资银行)的房地产贷款累计新增7912亿元，同比减少5985亿元。同时据中国信托业协会数据显示，信托行业信托资产规模由2010年上半年的27775.4亿元增长到2011年上半年的37420.15亿元，其中信托资金运用于房地产的由3153.63亿元增长到6051.91亿元，1年内绝对值增长近3000亿元，占比由11.35%增长到16.91%，增长了近5.56个百分点。
据具体审计的某家信托公司数据显示，2009年底至2011年5月，该公司受托资产规模分别为2067.81亿元、3327.91亿元、3687.94亿元，其中运用于房地产的受托资产规模分别为308.29亿元、587.81亿元、664.32亿元，占比分别为14.91%、17.66%、18.01%，与信托协会显示的数据总体趋势一致。
以上数据显示，2010至2011年在金融机构房地产贷款增速大幅下降的同时，信托行业运用于房地产的资产规模和所占比例都呈大幅上升的趋势，在很大程度上削弱了房地产行业的宏观调控效果。
同时，目前信托行业对房地产信托的限制性规定，仅是针对信托贷款形式的资金运用，如银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发〔2010〕54号)第四条规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，对其他形式的资金运用没有明确，这样信徒计划的发行可能逆国家宏观调控的方向，而且随着土地成交价格的快速上升，土地成本在整个开发成本中所占比例随之大幅度增加，目前在一、二线城市基本达到了50%以上的水平，加上办理“四证”所需要的成本，在获得开发贷款前，开发商自有资金的投资要占到项目总投资的60%以上，对比其他行业这一项目资本金要求无疑是最高的。考虑到房地产行业属资金密集型行业，本身项目总投资较大，而超过60%的自有资金投资比例对开发商自有资金筹集能力提出了极高的要求，能够达到全部项目均按规定不借助其他融资渠道以真正的自有资金坚持到“四证齐全”的开发商全国也为数不多。这就导致在面对自有资金的巨大需求与缺口的情况下，开发商不得不寻求高成本的信托融资予以补充，而目前房地产信托的准入条件同样是“四三二”，其准入条件甚至比银行开发贷款还要高，从合规角度看信托资金与银行开发贷款一样不能补充开发商的自有资金缺口，而融资又势在必行。因此，目前房地产信托中经常发生“挂羊头、卖狗肉”偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况。
在审计中发现，某信托公司将集合资金信托计划募集的300,000万元信托资金，通过股权增资的方式注入天津某投资有限公司，随后企业将上述资本金用于缴交土地出让价款。该做法就规避了银监办发〔2010〕54号对于信托公司“不得向借款人发放用于收购及土地前期开发、整理的贷款”的限制。而且这种以股权投资附回购形式对开发商提供融资存在巨大风险，信托的股权投资进入后只是弥补了开发商的自有资金投资缺口，而项目建设还是需要银行开发贷款的支持，而银行开发贷款无疑是要求项目土地及在建工程的抵押以及对预售资金的监管，在此情况下，开发商基本无法用本项目产生的现金流进行还款，开发商只能通过一些违规手段或者其他项目的现金流用于支付回购价款，在国家对预售资金监管日趋严格的情况下，套取预售资金的难度逐步增大，进而大股东的回购资金也较为困难。
(二)信托财产合法性无法甄别
《信托法》规定信托财产必须是委托人合法所有的财产，但相关规定对信托财产“是否为委托人合法所有”的甄别责任及其应承担的权力义务规定不明确，造成信托公司以委托人不合法、不合规的财产设立信托。
经审计发现，2007年6月25日，某信托公司以固有资金向A投资有限公司(以下简称A公司)发放贷款7000万元，约定用途为偿还贷款，A公司未按规定用途使用，将其中6000万元挪为自有资金划回该信托公司，委托信托公司设立信托项目，用于对山东某投资有限公司的增资扩股，而山东某投资有限公司增资前系某国有资产管理公司的全资子公司，这样就导致A公司借鸡生蛋获得国有投资公司实际控制权。另外在2007年12月21日，某信托以某理财计划的信托资金，向A公司发放信托贷款15000万元(贷款利率22%/年，期限1年，贷款用途为流动资金)，A公司当日即将全部资金作为其自有资金划回信托公司，用于认购该信托公司的另一信托计划1.5亿份(预期收益率25%/年，期限1年)。通过上述手法，A公司在无自有资金参与的情况下，套取收益231.06万元。上述案例清楚的显示A公司在利用政策漏洞上演着“空手套白狼”的故事。
(三)信托财产登记制度缺失
信托行业相关办法规定，信托计划存续期间，受益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位，信托公司应为受益人办理受益权转让的有关手续，但对信托公司如何办理转让的变更登记程序和要求未予明确和细化。
在审计中发现，2010年某信托公司办理受益权转让合同金额331.59亿元，受益权质押登记合同金额876万元。该信托公司虽制定了相应的管理办法，但仍存在较多的缺陷，如信托公司员工代为办理受益权转让、质押等业务时缺少公正的法律手续，甚至信托受益人双方现场办理受益权转让、质押的证明材料出现缺失，受益权转让原因的相关证明材料也出现缺失等。
这样由于信托登记制度的缺失，导致信托受益人通过信托转让，即可以完成将资金或财产从自己名下转至他人名下，这种资金转移与银行等金融机构账户间划转资金、其他交易场所交易财产相比，隐蔽性更高、成本更低，给违法违规转移财产、利益输送等提供便利。
另外由于目前信托业缺乏有限的登记制度，使得一些制度上允许信托做的业务也不能正常发展，比如2008年6月，银监会出台的《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》，允许信托公司以固有资金参与私人股权投资信托计划。根据该指引，PE业务将会成为信托公司新的利润增长点。但证监会对信托公司开展PE业务始终持排斥态度，自太平洋保险2007年12月25日上市开始，凡信托公司持有IPO企业股权的，企业上市前必须对信托公司所持的股权进行清理，因为根据证监会的要求，上市公司必须披露实际股权持有人，防止关联持股超比例等问题。但目前，信托业由于缺乏有效的登记制度，信托公司作为企业上市发起人股东无法确认其代持关系，而且信托持股会突破《公司法》对股东人数的限制，违反证券法对公开发行证券的有关规定，这些原因就导致信托公司在开展信托业务时有进无退，使得信托公司开展PE业务基本不具有可操作性。但是一些信托公司还是找到了“曲线”方式实现信托PE的IPO，即采用“信托PE+有限合伙”的创新模式，但是这种模式由于缺乏明晰的登记制度而导致上市公司股权落入不符合法人股受让条件的投资者手中。
