向关联方借款
公司向集团公司下属的物业管理公司借款属于向关联方借款。
《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。
《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号），将企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除的政策问题进一步明确：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例，金融企业为5:1，其他企业为2:1。
企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料， 并证明相关交易活动符合独立交易原则的或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。
此外，企业自关联方取得的不符合规定的利息收入，应按照有关规定缴纳企业所得税。
因为房地产公司的实际税负25%高于关联方物业管理公司的15%，考虑到关联方借款的特殊性，向物业管理公司借款不完全符合独立交易原则。根据实施条例，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分准予扣除。可知房地产企业支付的利息只能按6.3%计算部分允许扣除。在借款金额方面，由于借款不完全符合独立交易原则，房地产公司不能税前扣除全部借款金额相应的利息。
房地产企业允许税前扣除的借款金额为注册资本（此处假设注册资本等于权益性投资）的2倍，即为4000万元，相应的税法上允许扣除 的借款利息为252万元（4000×6.3%），即比例内债权性投资的利息252万元支出准予税前扣除，超过部分的利息支出48万元（3000×10%-252）须做纳税调整。
向集团公司借款
根据《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第二十一条规定，自2008年1月1日起，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除；企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理分摊利息费用，合理利息准予在税前扣除。
