近期多位读者咨询：城中村改造中，房地产开发企业先期支付的拆迁补偿款应当如何作财务处理?招拍挂拿到土地后，政府给予的拆迁补偿款返还，是冲成本?还是计收入?
案例
新正房地产公司2011年拟参与A市B城中村改造项目，前期先期垫付拆迁补偿资金20000万元，2012年招拍挂取得土地，一次性支付土地出让金50000万元，拆迁补偿经政府评审后，一次性返回该公司23000万元，其中包含评审拆迁费2000万元，请问，在上述过程中，该如何作会计和税务处理?
错误观点一：
企业支付的拆迁补偿款计入企业开发成本处理。新正公司根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。因此，新正公司认为所支付拆迁补偿资金2亿元属于拆迁补偿支出，根据动迁户领取的证明文件，计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。会计处理如下(单位，万元)：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 20000
贷：银行存款 20000
土地拆迁完毕，竞拍成功后，支付土地出让金，会计处理如下：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 50000
贷：银行存款 50000
错误观点二：
有人认为，新正公司实质上取得政府土地，共支付成本20000+50000-23000=47000(万元)，应计入土地成本，土地成本计税基础为47000万元。会计处理如下：
借：银行存款 23000
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 23000
错误观点三：
有人认为，形式上该企业取得政府土地，共支付成本20000+50000=70000(万元)，收到的拆迁补偿返还款计入营业外收入处理，收到返还款当期，缴纳企业所得税23000×25%=5750(万元)，取得土地计税基础为70000万元，将来可以确认较高的土地增值税扣除项目，少交土地增值税，会计处理如下：
借：银行存款 23000
贷：营业外收入 23000
笔者观点：上述处理中，新正公司支付政府土地出让金5亿元计入土地成本没有问题。所支付的拆迁补偿费以及收到的拆迁补偿费返还适用政策错误。
当前土地出让要求以“熟地”出让，拆迁主要由政府主导，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此，房地产开发企业虽然参与拆迁，但并非是拆迁主体，也非征收人。但由于政府无充裕资金做支持，可能要求开发商先期介入拆迁，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商先期垫付资金进行部分返还。
