【导读】2003年10月，中共第十六届三中全会在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”十年倏忽而过，十八届三中全会即将召开，房产税开征依然阻力重重，物业税的说法也渐渐少有人提。
渐进开征物业税路径：
对房产和地产分别课税
我国具有对房产和地产分别课税的传统。作为对土地的课税，田赋的历史渊源可追溯至夏朝，而唐朝建中四年(783年)开征的间架税，“凡屋二架为一间，分为三等，上等每间二千，中等一千，下等五百”(《旧唐书·卢杞传》)，则是世界上开征最早的税率累进的财产税性质的房产税。建国后，我国沿用了国民政府房捐和地价税分立的税制模式，在城市房地产税的税种之下，设房产税、地产税两个税目，房产税依标准房价按年计征，税率为1%，地产税依标准地价按年计征，税率为1.5%，一直延续到1966年文化大革命爆发以后城市房地产税才完全消失。
我国现在对房屋开征房产税，对城镇土地开征城镇土地使用税，也是对房屋和土地分别课税，但房产税征收的范围狭窄，目前处于从价计征的试点扩围阶段，城镇土地使用税是针对土地等级不同设定差别税率按面积从量计征，不能发挥促进土地有效流转的作用。房产税扩围、城镇土地使用税扩展为土地使用税以涵盖农用地从价计征，对房产和地产分别课税，是我国不动产税制优化的必然选择。
具体而言，对房产税，应延续目前的扩围思路，积极进行试点，对土地使用税而言，土地使用权期满，应赋予土地使用者永久土地使用权，同时开征土地使用税。新批租土地，可在附加土地使用税的前提下，批租永久土地使用权。该税制模式适用于小产权房、宅基地、农业用地以及城市政府收储的土地等各类不动产，但在税率以及免征范围上可以区别对待。房产税与土地使用税普遍开征以后，可以考虑将两者合并，开征统一规范的物业税。
对房屋和土地分别课税，会受到“重复征税”的指责，对此我们的解释是，所谓的重复征税，针对的是土地部分，房屋不但没有重复征税，对于自住房屋还实行免税。在所有的重复征税中，再没有比对土地重复征税更合理的了，考虑到对于自住房产的免税，这种重复征税相当于是对投资不动产实施了累进税率，而我们本来就是要通过累进税率促进对于土地的合理使用。
以房地产税改推动
地方政府行政体制改革
房地产税是直接税，税痛指数高，纳税人高度敏感，税收遵从程度低，这决定了房地产税必须是受益税，要体现“受益原则”。房地产税只有取之于民，用之于民，才能得到纳税人的支持。中央应以此为契机，推动地方公共财政体系的建立，让纳税人能够通过地方人大、地方政协等议政机构实现对于地方政府的预算监督，通过实行“预算民主”，使社会主义民主原则在地方政府层面得到贯彻。
