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一、 营业税

（一）、应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

（1）销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。

（二） 涉及税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。

1、销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

（1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

③ 按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

2、其他具体规定如下：

（1） 根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 (责任编辑：京审)