导读：A房地产公司2006年2月支付20000万元取得一项国有土地使用权，按当地政府规定，土地出让金60%返还，2006年6月，A房地产公司收到财政部门返还的土地出让金12000万元，该块土地开发项目2006年当年没有形成销售，假设在2007—2011年5年内均匀开发并销售。
A房地产公司2006年2月支付20000万元取得一项国有土地使用权，按当地政府规定，土地出让金60%返还，2006年6月，A房地产公司收到财政部门返还的土地出让金12000万元，该块土地开发项目2006年当年没有形成销售，假设在2007—2011年5年内均匀开发并销售。
(以下单位均为“万元”)企业利润表部分项目如表1。
企业通行做法
会计处理如下：2006年6月收到土地出让金返还款时一次性计入营业外收入。
借：银行存款12000贷：营业外收入12000税务处理如下：不冲减开发成本—— —取得土地使用权所支付的金额。
1.所得税汇算企业收到的土地出让金返还款全部纳入2006年度应纳税所得额计算缴纳所得税。 2006年-2011年共计交纳企业所得税=22000×33%+10000×33%+4×10000×25%= 7260+3300+10000=20560(万元)。
2.土地增值税清算企业计算的允许扣除的土地成本=20000×(1+20%)=24000(万元)。
因企业收到的“土地出让金返还款”或奖励款，应当冲减“开 发成本—— —取得土地使用权所支付的金额”。
而税法允许扣除的土地成本=(20000-12000)×(1+20%)=9600(万元)。
偷漏土地增值税=(24000-9600)×30%=4320万元(按最低税率计算)。
一次性计入“营业外收入”的处理结论为：2006—2011年累计交纳企业所得税20560万元，偷漏土地增值税4320万元。
按递延收益方式处理
会计处理如下：1.2006年6月收到土地出让金返还款时借：银行存款12000贷：递延收益120002.2007年、2008年、2009、2010、2011年每年的账务处理借：递延收益2400贷：营业外收入2400如表2。
税务处理如下：
1.所得税汇算2006—2011年共计交纳企业所得税=10000×33%+12400× 33%+4×12400×25%=3300+4092+12400=19792(万元)。
2.土地增值税清算按税法规定，偷漏土地增值税(24000-9600)×30%=4320万元。
按递延收益方式处理结论为：2006—2011年累计交纳所得 税19792万元，偷漏土地增值税4320万元。
直接冲减土地成本的处理
由于在销售期内冲减土地成本，则2007年及其以后各年度利润增加。如表3。
会计处理如下：借：银行存款12000贷：开发成本—— —土地成本 12000税务处理如下：1.所得税2006—2011年累计应交所得税=10000×33%+12400×33%+4×12400×25%=3300+4092+ 12400=19792(万元)。
