增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=（收入额-扣除项目金额）÷扣除项目金额×100%
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。
增值率=（15000-11000）÷11000×100%=36%
应纳税额=（15000-11000）×30%=1200万元。
方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：
普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%；
应纳税额=（10000-8000）×30%=600万元；
豪华住宅：增值率=（5000-3000）÷3000×100%=67%；
应纳税额=（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。
两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（a-8000）÷8000×100%=20%中可求出，a=9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000-b）÷b×100%=20%，等式中可计算出，b=8333万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元，税额却比不分开核算少缴纳550万元，比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元（550万元-333万元）和267万元（600万元-333万元）。增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意。
土地增值税纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。
