三、通过增加扣除项目金额进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造的普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,因此,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。
例4:某房地产公司开发一栋普通标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可扣除费用为800万元。增值额为200万元,增值率为:200/800 x 100%=25%,该房地产公司需要缴纳土地增值税:200 x 30%=60(万元);营业税:1000 x 5%=50(万元);城市维护建设税和教育费附加:50 x 10%=5(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1000-800-60-50-5=85(万元)。
如果该房地产公司进行税收筹划,将该房屋进行简单装修,费用为200万元,房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元,增值额为200万元,增值率为:200/1000 x 100%=20%。不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税:1200 x 5%=60(万元);城市维护建设税和教育费附加:60 x 10%=6(万元)。如不考虑企业所得税,则该房地产公司的利润为:1200-1000- 60-6=134(万元)。比筹划前增加利润49(134-85)万元。
来源:税务师事务所